=2025年8月的地产圈哪个证券公司可以加杠杆，上演了一场“冰火两重天”的戏码。一边是恒大带着2.44万亿元巨债从港交所黯然退市，这个曾喊出“活下去”的地产巨无霸，最终还是没能熬过行业寒冬。
另一边，同样身负千亿债务的金科集团，却靠着26.28亿元投资款实现“绝地翻盘”，1470亿债务通过重整完成“清零”，成为全国首家司法重整成功的千亿级上市房企。
同样是千亿负债，同样是行业低谷，为何金科能活下来？黄红云这位从泥水工逆袭的“西南地产王”，又凭什么比许家印“好命”？
金科集团创始人 黄红云
地产巨债“生死局”：恒大退市离场，金科26亿翻盘
2025年8月25日，港交所一则公告让恒大彻底告别资本市场，这家巅峰时年销售额超7000亿的房企，最终带着2.44万亿元巨债退市。
翻看恒大2024年年报，其总负债规模较2023年再增1200亿元，且近三年未推进任何有效重整方案，仅靠变卖资产勉强偿债，最终陷入“债务越还越多”的死循环。
而与之形成鲜明对比的是金科，2025年7月，金科公告称26.28亿元重整投资款已全额到账，这笔钱让身负1470亿债务、涉及8400家债权人的金科，从破产边缘拉了回来。
金科公司公告
但实际上，金科早在2021年就开始筹备重整，2024年初主动提交破产重整申请，比恒大的“被动躺平”早了整整三年。
这场“生死局”的反差，本质是“主动破局”与“被动应对”的差异。
恒大错失重整窗口期，最终被债务压垮，金科则靠提前布局，用26亿撬动千亿债务重组，为企业留了一线生机。
而这26亿究竟是如何用的，才是金科“复活”的关键。
金科集团
拆解“救命钱”：不是直接还债，而是30亿股的“腾笼换鸟”
很多人以为，金科拿到的26亿会直接用来偿还债务，但事实并非如此。
根据金科《重整投资协议》，这笔钱是30亿股转增股票的“对价”，上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金3家产业投资人，出资7.56亿元受让12亿股，每股成本仅0.63元。
这种“产业+金融”的组合注资，是有东西藏在里面的，产业投资人不仅出钱，还得“出力”。
中国长城资产负责盘活金科的存量停工项目，四川发展证券基金提供区域资源支持，上海品器联合体更承诺额外提供7.5亿元流动资金借款，用于新项目启动。
金科集团
对此，市场很快给出反馈，投资款到账次日，金科股价盘中涨停，市值单日增长超7亿元。
这背后是资本对“股权对价”模式的认可，既避免了直接还债导致的资金链断裂，又通过股权绑定让投资人愿意长期陪跑。
正是这种“腾笼换鸟”的资本运作，让金科的26亿“救命钱”发挥了远超本身的价值，为债务清零打下基础。
金科集团
黄红云的“三步败棋”，拖垮了“西南地产王”
如今靠26亿续命的金科，曾是黄红云一手打造的“地产神话”。
上世纪80年代，黄红云还是日薪5毛的泥水工，靠4年苦读考取建设工程师资格证，1998年创办金科后，凭重庆五黄路3000万“豪赌”打造金科花园，2011年借壳上市后销售额破百亿，2020年更是达到2239亿的巅峰，总资产超4000亿。
但转折点出现在2014年，黄红云走了第一步“败棋”，那就是联合徐翔炒作“新能源转型”概念。
当时消息一出，金科股价从2.26元飙升至9.76元，黄氏家族7天内套现28亿，2015-2016年合计套现60亿。
金科进军新能源产业
可所谓的“新能源布局”从未落地，徐翔案发后，黄红云被证监会调查，2025年还被罚款210万元，这场资本游戏让金科口碑崩塌。
第二步“败棋”便是家族内斗，2017年黄红云与前妻陶虹遐离婚，后为对抗融创孙宏斌的收购仓促复婚。
2021年威胁解除后再次离婚，陶虹遐心生不满，公开举报黄红云转移资产，还高位套现7.4亿元，女儿黄斯诗也套现4.14亿。
母女二人合计套现11.54亿，直接导致金科2021年销售额从2239亿暴跌至548亿，降幅超75%。
黄红云公开信声明
第三步“败棋”是高杠杆质押，2022年，黄红云将72.81%的金科股权质押融资，最终因无法履约，4979万股被国信证券强制平仓，套现9802万元偿债。
股权质押爆仓让金科控制权动荡，2023年更是出现3.25亿美元债务违约，总负债飙升至2271亿元。
正是这三步“败棋”，让金科从“西南地产王”沦为濒临破产的企业，若不是及时启动重整，恐怕早已步恒大后尘。
而重整过程中，各方利益的博弈，更凸显了金科“复活”的不易。
黄红云
债权人“认亏”，黄红云却稳坐第一大股东
金科的1470亿债务“清零”，本质是一场多方妥协的结果。
其中最受伤的是普通债权人，5790家普通债权人涉及649亿债务，按照清偿方案，5万元以下债权全额现金清偿，超过部分每100元仅能兑换2.53股股票+100份信托受益权，以当时股价计算，实际清偿率不足20%。
但即便如此，债权人也只能“认亏”，因为根据法院测算，若金科破产清算，普通债权清偿率仅3.02%。
黄红云
也就是说，接受重整方案，至少能拿回近20%，总比血本无归强，中小股东也不好过，0.63元的增发价远低于当时1.6元的市价，持股成本被大幅稀释。
而最“稳”的是黄红云，重整后，他仍持有7.12亿股金科股票，持股比例6.72%，稳坐第一大股东宝座。
这背后是他在重整前的股权布局，通过关联方代持、提前锁定核心资产，在债务重组中保住了控制权。这场博弈里，债权人、中小股东“让利”，才换来了金科的“新生”，而黄红云成为了最大赢家之一。
黄红云
营收暴跌90%，26亿能撑过下一个周期吗？
可金科虽然暂时“复活”，但危机并未完全解除。
2025年一季度财报显示，金科营收仅7.53亿元，同比暴跌89.97%，归母净利润亏损16.17亿元，同比下滑39.27%，经营活动现金流仍为负数。
即便有26亿投资款，这样的财务数据也让人担忧，26亿能撑多久？
金科给出的答案是“转型”，新定位为“不动产综合运营商”，布局投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产四大板块。
黄红云
目前，金科已完成95%的保交楼任务，中国长城资产盘活的重庆、成都5个停工项目已陆续复工，上海品器联合体主导的“乌衣老街”文旅项目也已启动。
但转型之路并不容易，房地产行业早已不是“拿地建房”的暴利时代，特殊资产运营、文旅项目都需要长期投入，且回报周期长。
金科能否撑过下一个地产周期，关键看产业投资人的协同效果，若6个月内不能推出像样的增量业务，26亿的“救命钱”恐怕只是“缓兵之计”。
黄红云
结语
对比恒大的退市，金科的“好命”不是偶然，是提前布局的智慧，是资本运作的精准，也是各方利益妥协的结果。
但“复活”不代表“重生”，营收暴跌90%的压力、转型的不确定性，仍在考验着黄红云和新金科。
靠债务扩张的时代已过去，唯有回归居住本质、做好运营服务，才能真正熬过寒冬。
而金科能否从“复活”走向“重生”，未来一年的转型成效，将给出最终答案。
信源截图哪个证券公司可以加杠杆
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